PIETE: Imobiliarele se contracteaza puternic

Institutul National de Statistica anunta ca in luna aprilie a acestui an s-au eliberat 4.071 de autorizatii de construire pentru cladiri rezidentiale, in scadere cu 6,7% fata de luna martie a anului 2009 si in scadere cu 21,1% fata de luna aprilie a anului trecut. In perioada 1 ianuarie - 30 aprillie a.c., s-au eliberat 14.642 de autorizatii de construire pentru cladiri rezidentiale, in scadere cu 13,7% fata de perioada corespunzatoare a anului precedent.

Analistul economic Ion Radu Zilisteanu ne-a declarat ca "din aceste cifre, se poate constata ca criza i-a afectat mai tare pe cei bogati decat pe cei saraci. Astfel, piata dezvoltatorilor imobiliari din Romania continua sa se contracteze, in timp ce banii de la "capsunari" capata o pondere tot mai mare, in peisajul general al constructiilor de imobile care se fac in prezent la noi tara".

Cifra cea mai importanta, arata Zilisteanu, este ca 65% dintre autorizatii sunt in mediul rural. "Semnificativ pentru Romania, aratand ca in continuare banii romanilor care lucreaza in strainatate merg spre a-si face case in zonele de unde provin", comenteaza analistul.

Expertul considera ca informatiile cifrice date anterior de catre Banca Centrala arata faptul ca scaderea volumului banilor trimisi de romanii care lucreaza in strainatate nu este atat de dramatica pe cat se previziona. "In continuare, romanii din strainatate au disponibilitati si sigur ca momentul de criza prin care trecem, pe langa multele parti rele, ofera si oportunitati", explica Zilisteanu.

De exemplu, cei care construiesc acum au preturi la materialele de constructii mult mai mici decat acum un an. De asemenea, costul mai mic al fortei de munca este de luat in seama. Daca facem o socoteala, din cele 14.000 de autorizatii date intre lunile ianuarie-aprilie ale anului 2009, procentul de 35%, adica grosso-modo 5.000 de autorizatii din mediul urban, denota exact tendinta de neinghetare a unor noi proiecte, de catre investitori, din cauza crizei.

Toata lumea ia aceste cifre, legate de autorizatii, drept indicator absolut determinant pentru piata. Nu este intotdeauna asa, arata analistul, explicand ca aceste statistici "nu echivaleaza cu faptul ca acea constructie va fi si facuta", insa "cifrele dau o tendinta care sigur ca e ingrijoratoare".

Romania in fond a pornit de extrem de jos, cand aceasta piata a inceput sa creasca. Numarul de unitati locative construite pe an este la nivelul a circa 40.000, in fiecare dintre ultimii trei ani. Parerea noastra este ca cifra corespunzatoare acestui indicator va continua sa scada, cel putin in acest an si anul viitor.

Citeste pe acest subiect si comentariul analistului Ion Radu Zilisteanu

COLLIERS: Piata apartamentelor se contracteaza. Foarte putini cumparatori, iar aceia cu banul jos

Prestigioasa companie Colliers anunta ca "piata rezidentiala din Bucuresti a fost afectata de criza financiara si de evolutia cererii anul trecut, de la entuziasmul din luna ianuarie, la blocajul din luna decembrie".

Comparativ cu situatia din anul 2007, anul trecut a avut loc o scadere cu 50% a vanzarilor, cu 3.600 de apartamente vandute in proiecte cu mai mult de 200 de unitati fiecare.

30% dintre unitati au fost vandute investitorilor, prin afaceri incheiate preponderent in primul trimestru al anului 2008, comparativ 80% in anul 2007.

In prima jumatate a anului trecut, vanzarile au fost la un nivel apropiat de cel din anul 2007, de 3.000 de unitati, dar din al doilea semestru influenta crizei internationale a inceput sa se simta puternic. In ultimele luni ale anului 2008, s-au vandut 600 de apartamente in proiecte noi, comparativ cu 3.300 de unitati in semestrul al doilea al anului 2007.

Parerea noastra este ca aceia care cumpara acum cu bani cash ori sunt persoane care au atat de multi bani, incat a-ti cumpara o locuinta cu 168.000 de euro reprezinta ceva asemanator cu faptul ca un om obisnuit isi cumpara un telefon mobil, ori este vorba despre persoane care nu stiu in ce sa isi investeasca banii si isi fac calcule complet gresite. Cum ar fi acela ca piata imobiliara va incepe din nou sa creasca.

Iata cateva tranzactii din perioada decembrie 2008 - ianuarie 2009, pe piata rezidentiala din Bucuresti:

Ansambul rezidential Rose Garden, Colentina (foto 2): doua apartamente - unul de doua camere, la 134.946 euro (inclusiv TVA, boxa si parcare supraterana); unul de trei camere, cu 163.300 de euro (inclusiv TVA, boxa si parcare subterana), in ambele cazuri cu banul jos.

Asmita Gardens (foto 1), apartament de doua camere, la 180.000 de euro (exclusiv TVA), plata cu cash. Personal, mie mi se pare un exemplu sugestiv pentru oameni care efectiv nu au ce face cu banii si nici nu stiu in ce sa-i investeasca in perioada de criza.

Mai fac observatia ca acesti dezvoltatori au tendinta sa dea proiectelor pe care le fac, din beton si sticla, nume de gradina, ceea ce este oarecum comic. Nu am vazut pana acum nici o gradina din sticla si beton. Nici macar una singura.

Soseaua Chitilei, 185.000 de euro (inclusiv TVA) pentru o casa noua de trei camere, cu suprafata totala de 185 mp (115 mp casa + 70 mp terenul). Plata printr-un credit de 108.000 de euro de la Alpha Bank, iar restul cash, 77.000 de euro.

Eu cred ca persoana juridica sau fizica reprezentand cumparatorul aceastei case ori are investitii serioase si stie sa-si dramuiasca depozitele si investitiile, avand si posibilitati financiare de sustinere a unui astfel de credit, care pentru acest gen de investitor este relativ mic, ori si-a facut calcule foarte gresite, pe un contract incheiat spre sfarsitul primei parti a anului trecut, cand inca tot ce zbura se si putea manca. In acest al doilea caz, aceasta persoana are acum o problema serioasa, pentru ca creditul sau s-a scumpit considerabil.

Cotroceni, langa Palatul Parlamentului, apartament de doua camere, cu o suprafata utila de 58 mp, perfect renovat, la 125.000 de euro (cash).

Tineretului- Timpuri Noi, apartament de doua camere, printr-un credit de 84.000 de euro.

Bucur Obor, 88.000 de euro pe un apartament de trei camere, cu imbunatatiri si mobila, in stare buna, bani cash. Acesta este genul tipic de achizitie care in vara si chiar toamna anului trecut parea o mare cucerire, iar acum se dovedeste o mare problema pentru titularul creditului, care acum plateste poate cu 1/3 mai mult lunar pentru acelasi imprumut.

Concluzia noastra este ca acei investitori sau cumparatori, care anul trecut au crezut ca il apuca pe Dumnezeu de un picior, cumparand un apartament, la ceea ce atunci parea un pret foarte bun, acum isi musca pumnii. Mai credem ca la unitatile "in aer", adica la apartamente, nu va fi rentabil sa-ti cumperi o astfel de locuinta pana cand preturile nu vor scadea, astfel incat valoarea maxima a unui apartament normal, exclusiv penthouse, sa fie de maximum 25.000 de euro.

Pretul minim a ceea ce indeobste este denumit ironic "confort patru cu imbunatatiri" poate fi si sub 10.000 de euro. Daca preturile maxim si minim coboara sub aceste cote, inseamna, in viziunea noastra, ca se produce fenomenul de sapare, adica piata incepe sa scada sub valorile sale normale, care pot fi baza unei viitoare cresteri economice sanatoase.

Ii sfatuim pe aceia care citesc uimiti aceste randuri sa se uite pe geam la fatadele rapanoase, fara izolare termica si sonica, dotate cu instalatie electrica zidita in perete si sanitara degradata, de prin anii '60-'70, care impanzesc Bucurestiul si care fac sarea si piperul pietei imobiliare de apartamente vechi. Ele sunt primele care dau tonul pe piata si imping preturile la cote scandaloase. Ele sunt primele ale caror preturi trebuie sa scada drastic.